La loi de finances 2025 introduit plusieurs changements significatifs concernant la location meublée, pour les loueurs en meublé professionnels (LMP) ou non professionnels (LMNP). Ces modifications touchent principalement la fiscalité applicable, les calculs des plus-values, ainsi que les obligations déclaratives. Voici un tour d’horizon des principales nouveautés :
Réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values pour les LMNP
Une modification importante concerne le calcul des plus-values imposables pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Jusqu’à présent, les amortissements déduits durant la période de location n’étaient pas pris en compte dans le calcul des plus-values des LMNP, contrairement aux loueurs professionnels (LMP). Ce régime avantageux, jugé excessif et inéquitable, a été modifié.
Nouvelle règle applicable à partir du 15 février 2025 : Les amortissements déduits pendant la période de location seront désormais réintégrés dans le calcul des plus-values imposables des LMNP. (« Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 […], le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction du revenu locatif imposable »). Cependant, certaines dépenses sont exclues de cette minoration, conformément aux articles 39 C et 150 VB du Code général des impôts. Il s’agit des dépenses dans la construction, la reconstruction, l’agrandissement ou l’amélioration.
Exclusions spécifiques : Certains biens sont exclus de cette nouvelle règle. Comme les logements situés dans des résidences universitaires, résidences-services ou établissements médico-sociaux.
Réduction des avantages fiscaux pour les locations de meublés de tourisme
Les locations de meublés de tourisme bénéficiaient jusqu’à présent d’un régime fiscal avantageux. La loi de finances 2025 réduit ces avantages afin d’aligner ces locations sur les règles des autres régimes de location meublée.
Modifications du régime Micro-BIC :
Le seuil de chiffre d’affaires pour bénéficier du régime Micro-BIC est abaissé de 188 700 € à 77 700 € pour les locations de meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
L’abattement forfaitaire pour frais passe de 71 % à 50 % pour ces mêmes activités. Ces dispositions visent à limiter les incitations économiques en faveur des locations de courte durée, particulièrement dans les zones tendues.
Concernant les locations meublées de tourisme non classées de courte durée, le seuil de chiffre d’affaires passe de 77 700 € à 15 000 €. L’abattement forfaitaire pour frais passe de 50% à 30% pour ces mêmes activités.
Entrée en vigueur : Ces nouvelles règles s’appliquent aux revenus perçus à partir du 1er janvier 2025.
Obligations déclaratives renforcées
De plus, les obligations déclaratives des propriétaires bailleurs de locaux meublés ont été étoffées afin de mieux encadrer le marché locatif.
Déclaration annuelle obligatoire : À partir de 2025, les propriétaires doivent déclarer chaque année, avant le 1er juillet, des informations précises sur les biens loués. Cela concerne aussi le montant des loyers pratiqués au 1er janvier de l’année de déclaration. (« Les propriétaires bailleurs devront déclarer chaque année […] les informations relatives aux biens loués et au montant du loyer au 1er janvier de l’année de déclaration »). Ainsi, cette obligation vise à établir une meilleure transparence fiscale et à ajuster les bases de calcul des impôts locaux.
Nouvelles obligations pour les tiers occupants : Les tiers occupants de résidences secondaires devront désormais indiquer dans leur déclaration fiscale l’adresse et les éléments d’identification des locaux occupés, ainsi que l’identité des propriétaires. (« Les personnes qui occupent, sans en être propriétaires, des locaux meublés […] sont tenues d’indiquer à l’administration fiscale l’adresse et les éléments d’identification de ces locaux, ainsi que de leur propriétaire »). Cette disposition est entrée en vigueur le 16 février 2025.
Conclusion
En résumé, les modifications introduites par la loi de finances 2025 répondent à plusieurs objectifs stratégiques. Particulièrement limiter les incitations fiscales en faveur des locations de courte durée dans les zones tendues, afin de favoriser les locations longue durée.
Ces dispositions marquent une étape clé dans la régulation de la location meublée, en équilibrant les avantages fiscaux avec les impératifs de justice fiscale et d’équité entre les différents types de locations. Les bailleurs concernés devront adapter leurs pratiques pour se conformer à ces nouvelles règles.
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