L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt annuel dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net dépasse un certain seuil au 1er janvier de l’année d’imposition. Faisons le point pour la déclaration de l’IFI 2026.
Qui est concerné par l’IFI 2026 ?
Condition de patrimoine
Sont redevables de l’IFI les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier 2026 excède 1 300 000 €.
Le patrimoine est apprécié au niveau du foyer fiscal. C’est‑à‑dire qu’il tient compte des biens immobiliers détenus par le contribuable et les membres de son foyer.
Les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable est inférieur ou égal à 1 300 000 € ne sont pas imposables et n’ont aucune déclaration IFI à souscrire. Même s’ils doivent conserver les éléments justificatifs de leur non‑imposition.
Déclaration à souscrire
Les personnes imposables doivent déposer une déclaration spécifique n° 2042‑IFI, annexée à la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042, dans les mêmes délais que celle‑ci.
Quels biens entrent dans l’assiette de l’IFI 2026 ?
Principe : le patrimoine immobilier au sens large
Sous réserve des exonérations, l’IFI est assis sur le patrimoine immobilier appartenant au redevable et aux membres de son foyer fiscal au 1er janvier de l’année d’imposition.
Sont notamment visés :
- Les immeubles bâtis, quelle que soit leur affectation (résidence principale ou secondaire, usage d’habitation ou professionnel, etc.),
- Les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, bois et forêts, landes, etc.),
- Les droits réels immobiliers : usufruit, droit d’usage, droit du preneur d’un bail à construction, etc.,
- Les immeubles en cours de construction,
- Le patrimoine immobilier comprend aussi les parts ou actions de sociétés ou d’organismes, pour la fraction de leur valeur représentative de biens et droits immobiliers imposables (sauf exclusions et exonérations particulières).
L’exclusion de l’immobilier d’exploitation des sociétés
La règle selon laquelle les titres sont imposables à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’immobilier est corrigée lorsque les immeubles sont affectés à l’activité opérationnelle d’une société.
Ne sont pas retenus pour le calcul de la fraction imposable (article 965 du CGI) :
- Les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société dans laquelle le contribuable est associé ou par une filiale (quel que soit le nombre de niveaux d’interposition) et affectés à l’activité opérationnelle de la société ou une société du groupe qui les détient.
Comment évaluer vos biens pour l’IFI 2026 ?
Principe de la valeur vénale
Les biens immobiliers doivent être évalués à leur valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition. C’est‑à‑dire le prix auquel ils auraient pu être vendus sur le marché dans des conditions normales.
Pour les immeubles bâtis ou non bâtis, la méthode de référence est la méthode par comparaison (vente de similaire, période de référence, zone géographique).
Les contribuables peuvent utiliser :
- La base de données DVF (Demande de valeur foncière) accessible en ligne, qui recense les ventes des cinq dernières années : https://explore.data.gouv.fr/fr/immobilier?onglet=carte&filtre=tous
- Les statistiques de prix mises à disposition par le Conseil supérieur du notariat (CSN).
Attention : s’appuyer sur les données diffusées par l’administration ne met pas à l’abri d’un redressement pour insuffisance d’évaluation.
Résidence principale : abattement de 30 %
Par dérogation, lorsque l’immeuble est occupé au 1er janvier comme résidence principale par son propriétaire, un abattement forfaitaire de 30 % est pratiqué sur sa valeur vénale.
Cet abattement :
- Ne s’applique qu’à un seul immeuble en cas d’imposition commune,
- Ne s’applique ni à une résidence secondaire, ni à un immeuble donné en location,
- Bénéficie à l’usufruitier qui occupe l’immeuble à titre de résidence principale, sur la valeur de ses droits,
- Peut être appliqué, lorsque la valeur de l’immeuble est répartie entre usufruitier et nu‑propriétaire, au seul occupant pour la part qu’il détient.
En cas d’imposition commune de contribuables ayant chacun une résidence principale, un seul immeuble peut bénéficier de l’abattement. En cas d’imposition séparée, chacun peut l’appliquer à sa propre résidence principale.
Décotes possibles : biens loués, indivision, contraintes particulières
Certains immeubles subissent des facteurs de dépréciation qui justifient une décote sur la valeur libre de toute occupation.
Exemples :
- Immeubles loués à usage d’habitation principale soumis à la réglementation des baux d’habitation : dans la région parisienne, une décote de l’ordre de 25 % à 40 % est admise, selon la nature du bail et la durée restant à courir.
- Autres immeubles loués (par exemple résidences secondaires) : décote possible, mais plus limitée, de l’ordre de 10 % à 20 %.
- Indivision : le fait que le bien soit détenu en indivision peut justifier une décote spécifique.
- Obligation de travaux (ravalement imposé, par exemple) ou classement monument historique (contraintes d’ouverture au public, lourdes charges d’entretien) : ces éléments peuvent également justifier une décote.
La Cour de Cassation a admis le cumul de décotes (par exemple, décote pour location + décote pour indivision) pouvant atteindre une décote globale de 36 %.
À retenir sur l’IFI en 2026
Pour conclure, l’IFI 2026 concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026.
L’assiette inclut les immeubles et droits immobiliers, ainsi que la fraction immobilière des titres de sociétés, sous réserve de l’exclusion de l’immobilier d’exploitation.
L’évaluation doit refléter la valeur vénale réelle, en tenant compte :
- De l’abattement de 30 % pour la résidence principale détenue en direct,
- Des décotes justifiées (location, indivision, contraintes particulières).
La déclaration se fait via le formulaire n° 2042‑IFI, déposé dans les mêmes délais que la déclaration de revenus.
Une préparation rigoureuse des évaluations, des calculs de fraction immobilière des titres et la conservation des justificatifs constituent la meilleure protection en cas de contrôle de l’administration fiscale.
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