L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les personnes physiques dont la valeur nette du patrimoine immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition dépasse 1 300 000 €. Le patrimoine immobilier inclut les biens détenus en direct et ceux détenus via des sociétés, à proportion de la fraction immobilière.
Assiette et évaluation du patrimoine
L’assiette de l’IFI repose sur la valeur nette des actifs immobiliers imposables, appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition. L’évaluation des biens immobiliers doit se faire à leur valeur vénale réelle. C’est-à-dire qu’elle se fait sur le prix du marché dans les conditions normales de vente, abstraction faite de toute valeur de convenance.
Calcul de l’impôt sur la fortune immobilière : barème et décote
Le barème de l’IFI est progressif et s’applique par tranches à la valeur nette taxable du patrimoine immobilier :
| Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine immobilier | Tarif applicable |
| N’excédant pas 800 000 € | 0 % |
| 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Supérieure à 10 000 000 € | 1,50 % |
Une réduction d’impôts est prévue pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Cela permet d’atténuer l’effet de seuil.
Déduction du passif : dettes déductibles et plafonnement
- Seules les dettes existantes au 1er janvier et supportées par le redevable sont déductibles. Elles doivent porter sur des actifs imposables.
- Sont ainsi déductibles : emprunts bancaires, sommes dues aux prestataires de travaux, capital constitutif de rente viagère, etc.
- Les dettes afférentes à la résidence principale sont déductibles dans la limite de la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale réelle après abattement).
- Si la valeur vénale du patrimoine immobilier excède 5 M€ et que le montant des dettes dépasse 60 % de cette valeur, la fraction excédant ce seuil n’est déductible qu’à hauteur de 50 %. Sauf justification d’absence de but fiscal.
Régimes particuliers et abattements
Un abattement de 30 % sur la valeur vénale est appliqué à la résidence principale occupée par le propriétaire au 1er janvier. Cet abattement ne concerne pas les résidences secondaires ni les immeubles détenus via certaines sociétés (notamment SCI non transparentes).
Obligations déclaratives
La déclaration de l’IFI se fait via le formulaire n° 2042-IFI (CERFA n° 15798), à joindre à la déclaration annuelle de revenus. Les informations nécessaires à l’évaluation des actifs et du passif doivent être annexées. Les redevables domiciliés hors de France doivent déposer leur déclaration auprès du service des impôts des particuliers non-résidents. Les délais applicables sont ceux de l’impôt sur le revenu. Aucun justificatif n’est à joindre pour les dettes déduites ou la réduction pour dons, mais il est conseillé de conserver les preuves en cas de contrôle.
Points de vigilance
- L’administration fiscale peut demander, lors d’un contrôle, la justification de l’existence, de l’objet et du montant des dettes déduites.
- Attention aux dettes liées à des biens partiellement exonérés ou non imposables : elles ne sont déductibles qu’à proportion de la fraction imposable.
- Les dettes contractées à titre personnel par un nu-propriétaire ne sont pas déductibles lorsque le bien est compris dans le patrimoine de l’usufruitier.
- Les sanctions en cas de défaut ou de retard de déclaration de l’IFI sont identiques à celles de l’impôt sur le revenu.
Réductions et plafonnements
Des réductions sont possibles pour dons à certains organismes d’intérêt général. Par ailleurs, un plafonnement de l’IFI peut s’appliquer selon les revenus du redevable : la cotisation d’IFI ne peut excéder 75 % des revenus (au sens fiscal) de l’année précédente.
Conclusion : éléments à surveiller pour 2025
- Bien vérifier l’assiette imposable au 1er janvier 2024, en tenant compte de la valeur vénale et des spécificités liées aux sociétés ou démembrements.
- Déduire uniquement les dettes justifiables et afférentes à des biens imposables.
- Appliquer l’abattement de 30 % sur la résidence principale, si elle répond aux critères.
- Respecter les obligations déclaratives et conserver tous les justificatifs en cas de contrôle.
- En cas de patrimoine supérieur à 5 M€, anticiper le plafonnement des dettes déductibles.
Pour toute information complémentaire, votre comptable Cerfrance Alliance Centre reste à votre disposition.
